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            资金成房产企业大问题 调控不松年底可显效
             
            经济之声《央广财经观察》报道,就在开发商挤破头皮上市融资之际,下月13日,国内大型地产复地集团将退出H股。成为中国内地首家告别资本市场的上市房企。

              在近?#31449;?#34892;的年度业绩说明会上,复星国际财务总监丁国其曾公开表示,负债率偏高是集团最终放弃资本市场的重要原因。截至2010年年末,公司资产负债率约为65%。而H?#23665;?#20026;成熟的上市公司资产负债率?#35805;?#22312;30%左右,高资产负债率让复地集团在港股市场上无论是股权融资还是债务融资都较难实施。而鉴于资本市场规则,复星国际为复地集团注资也受到限制。

              值得关注的是, A股95家上市房企目前平均资产负债率超过70%,多数A股上市房企都将面临的较大的资金压力,明年资金将成为行业大问题。数据显示,截至4月13日,共有95家房地产上市公司发布年报,平均资产负债率超过70%。著名的万科、保利、金地的资产负债率分别达到74%、79%和71%。另外,还有两家ST公司已经资不抵债,负债率超过200%。

              在房企融资目前已全面收紧的情况下,如果未来市场销售不畅,房企财务状况未来会不会?#20013;?#24694;化?考虑到去年资金储备较充足,房企明年资金会不会成为最大问题?部分?#34892;?#24320;发商是否可能出局?针对这些问题,经济之声《央广财经观察》特别对话资深财经评论员叶檀。

              主持人:国内大型的地产复地集团即将退出H股,您有什么样的看法?复地集团是真?#21335;?#35201;退出房地产业吗?

              叶檀:?#32933;?#26159;,这是复地集团整个战略的一个调整。要退出房地产业这个趋势是比较明确的。复地集团退出是比较容易理解的事情,因为房地产上市必须要带来盈利,如果上市之后发现不能带来盈利反而负债率越来越高,也不能从市场上融资,那么这个资产对于复地来说就是鸡肋。复地在资本市场?#26174;?#20316;是非常频繁的,在钢铁或者资源领域都在投资,投资到其他的新兴行业去,这是它整个战略规划的调整。

              主持人?#21644;?#35745;发现A股95家上市房企平均资产负债率超过了70%,如果这个数据真的可靠的话,是不是能够根据这个数据判断出明年资金将会成为房地产行业一个非常大的问题。

              叶檀:资金已经成为房地产开发企业一个非常大的问题了,我们可以从另外一个证据印证这一点,房地产融资成本越来越高了。从去年开始,房地产信托的融资成本就在20%以上。房地产企业之所以要承担如此高融资的比率,就是因为它?#21335;?#37329;流出?#33267;?#22823;麻?#24120;?#25152;以才会饮鸩止?#30465;?#20174;现在来看,房地产整个的负债率在70%。我们知道房地产一直属于高负债的行业,以前的负债率在60%或者50%多?#38469;?#24456;正常的,70%虽然偏高,但是我们必须指出,还不算是特别高的范围。如果进一步上升的话,就比较可怕了。

              可以看另外两个数据,可以印证房地产企业的资金出?#33267;?#38382;题。第一,这些房企现金流已经出?#33267;?#36127;,全部都为负数,负千亿元的级别。另外,它的存货在增加,而它的借债成本又在提高。所有的趋势都说明房地产业已经出?#33267;?#22686;长下滑现金不畅的情况。这个现象是从去年下半年开始的,到今年已经愈演愈烈。如果整个房地产的上市企业数?#32771;?#32493;上升,它的存货继续增加的话,那么我们可以预?#24179;?#24180;会有一大批房地产企业会倒闭。

              主持人:那么既然资金成为房地产行业最大的问题,那么是不是可以这样判断,房地产行业的拐点明年出现是可以值得期待的?

              叶檀:房地产市场的拐点需要做一个标准,以什么来判断?比如说是以房价来判断还是以保障房上市的数量来判断,这个是截然不同的。如果把房地产会下跌15%以上甚至到30%作为一个拐点,我想很难能在近两年之内看到。如果把保障房上市作为一个拐点,然后把房地产市场的重新洗牌作为一个拐点,这一点我们在今年可以看到。

              主持人:国务院13日召开了常务会议,温家宝总理强调,房价上涨过快?#32622;?#20173;然没有根本改变,要巩固房地产调控的成效。而国土资源部副部长贠小苏在杭州、宁波、温州等地实地督查之后也表示中央认为,以城市住房为主的问题已经影响到全局,必须在控制通胀的同时下决心解决好房价的问题。综合各个方面的情况,您觉得房地产调控现在到底处于一个什么样的状态?对于市场未来的走势您怎么预期?

              叶檀:房地产调控现在已经处于一个非常关键的阶段,它是可上可下的。从房地产企业?#21335;?#37329;流情况,包括存货的情况来看,应该承认房地产调控已经取得了一定的效果,一线城市的成交量跟房价都有所下降。但是我们同时也应该看到房地产调控的效果还是不明显,或者是有可能出?#22336;?#24377;。第一,3月下旬一线城市的成交量出?#33267;?#21453;弹。第二,三?#21335;?#22478;市的房价居高不下,商业地产仍然是处于高位。在这样的情况下,一旦放松调控,房地产市场马上就会出?#22336;?#24377;,这不光对房地产调控不利,对于控制通胀也很不利。在这样的情况下,最重要的是继续进行严厉的房地产市场的调控,尽快推出更多的保障型住房,主要是要保持成交量不出现大幅度的反弹。

              主持人:我们知道货币政策都会要等一?#38382;?#38388;再看,那么您觉得对于房地产调控政策来说是不是也存在这样的问题,我们要不要考虑这方面的因素。

              叶檀:当然是这样,现在的调控政策下去后希望立?#22270;?#24433;,这有点困难,但是有一些先行指标我们可以看到,比如房价虽然没有松动,但是成交量已经下来,这就是一个先行指标,表示房地产的热度已经在降温。另外一些先行指标包括房地产的融资状况,包括商业地产的一些状况,在这些先行指标里我们?#23478;?#32463;看到了房地产市场降温的趋势。只要不松动的话,我相信今年年终来看调控的措施就会明显,就会体现在房价这些纪实性的指标上。

             
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