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            資金成房產企業大問題 調控不松年底可顯效
             
            經濟之聲《央廣財經觀察》報道,就在開發商擠破頭皮上市融資之際,下月13日,國內大型地產復地集團將退出H股。成為中國內地首家告別資本市場的上市房企。

              在近日舉行的年度業績說明會上,復星國際財務總監丁國其曾公開表示,負債率偏高是集團最終放棄資本市場的重要原因。截至2010年年末,公司資產負債率約為65%。而H股較為成熟的上市公司資產負債率一般在30%左右,高資產負債率讓復地集團在港股市場上無論是股權融資還是債務融資都較難實施。而鑒于資本市場規則,復星國際為復地集團注資也受到限制。

              值得關注的是, A股95家上市房企目前平均資產負債率超過70%,多數A股上市房企都將面臨的較大的資金壓力,明年資金將成為行業大問題。數據顯示,截至4月13日,共有95家房地產上市公司發布年報,平均資產負債率超過70%。著名的萬科、保利、金地的資產負債率分別達到74%、79%和71%。另外,還有兩家ST公司已經資不抵債,負債率超過200%。

              在房企融資目前已全面收緊的情況下,如果未來市場銷售不暢,房企財務狀況未來會不會持續惡化?考慮到去年資金儲備較充足,房企明年資金會不會成為最大問題?部分中小開發商是否可能出局?針對這些問題,經濟之聲《央廣財經觀察》特別對話資深財經評論員葉檀。

              主持人:國內大型的地產復地集團即將退出H股,您有什么樣的看法?復地集團是真的想要退出房地產業嗎?

              葉檀:確實是,這是復地集團整個戰略的一個調整。要退出房地產業這個趨勢是比較明確的。復地集團退出是比較容易理解的事情,因為房地產上市必須要帶來盈利,如果上市之后發現不能帶來盈利反而負債率越來越高,也不能從市場上融資,那么這個資產對于復地來說就是雞肋。復地在資本市場上運作是非常頻繁的,在鋼鐵或者資源領域都在投資,投資到其他的新興行業去,這是它整個戰略規劃的調整。

              主持人:統計發現A股95家上市房企平均資產負債率超過了70%,如果這個數據真的可靠的話,是不是能夠根據這個數據判斷出明年資金將會成為房地產行業一個非常大的問題。

              葉檀:資金已經成為房地產開發企業一個非常大的問題了,我們可以從另外一個證據印證這一點,房地產融資成本越來越高了。從去年開始,房地產信托的融資成本就在20%以上。房地產企業之所以要承擔如此高融資的比率,就是因為它的現金流出現了大麻煩,所以才會飲鴆止渴。從現在來看,房地產整個的負債率在70%。我們知道房地產一直屬于高負債的行業,以前的負債率在60%或者50%多都是很正常的,70%雖然偏高,但是我們必須指出,還不算是特別高的范圍。如果進一步上升的話,就比較可怕了。

              可以看另外兩個數據,可以印證房地產企業的資金出現了問題。第一,這些房企現金流已經出現了負,全部都為負數,負千億元的級別。另外,它的存貨在增加,而它的借債成本又在提高。所有的趨勢都說明房地產業已經出現了增長下滑現金不暢的情況。這個現象是從去年下半年開始的,到今年已經愈演愈烈。如果整個房地產的上市企業數量繼續上升,它的存貨繼續增加的話,那么我們可以預計今年會有一大批房地產企業會倒閉。

              主持人:那么既然資金成為房地產行業最大的問題,那么是不是可以這樣判斷,房地產行業的拐點明年出現是可以值得期待的?

              葉檀:房地產市場的拐點需要做一個標準,以什么來判斷?比如說是以房價來判斷還是以保障房上市的數量來判斷,這個是截然不同的。如果把房地產會下跌15%以上甚至到30%作為一個拐點,我想很難能在近兩年之內看到。如果把保障房上市作為一個拐點,然后把房地產市場的重新洗牌作為一個拐點,這一點我們在今年可以看到。

              主持人:國務院13日召開了常務會議,溫家寶總理強調,房價上漲過快局面仍然沒有根本改變,要鞏固房地產調控的成效。而國土資源部副部長贠小蘇在杭州、寧波、溫州等地實地督查之后也表示中央認為,以城市住房為主的問題已經影響到全局,必須在控制通脹的同時下決心解決好房價的問題。綜合各個方面的情況,您覺得房地產調控現在到底處于一個什么樣的狀態?對于市場未來的走勢您怎么預期?

              葉檀:房地產調控現在已經處于一個非常關鍵的階段,它是可上可下的。從房地產企業的現金流情況,包括存貨的情況來看,應該承認房地產調控已經取得了一定的效果,一線城市的成交量跟房價都有所下降。但是我們同時也應該看到房地產調控的效果還是不明顯,或者是有可能出現反彈。第一,3月下旬一線城市的成交量出現了反彈。第二,三四線城市的房價居高不下,商業地產仍然是處于高位。在這樣的情況下,一旦放松調控,房地產市場馬上就會出現反彈,這不光對房地產調控不利,對于控制通脹也很不利。在這樣的情況下,最重要的是繼續進行嚴厲的房地產市場的調控,盡快推出更多的保障型住房,主要是要保持成交量不出現大幅度的反彈。

              主持人:我們知道貨幣政策都會要等一段時間再看,那么您覺得對于房地產調控政策來說是不是也存在這樣的問題,我們要不要考慮這方面的因素。

              葉檀:當然是這樣,現在的調控政策下去后希望立竿見影,這有點困難,但是有一些先行指標我們可以看到,比如房價雖然沒有松動,但是成交量已經下來,這就是一個先行指標,表示房地產的熱度已經在降溫。另外一些先行指標包括房地產的融資狀況,包括商業地產的一些狀況,在這些先行指標里我們都已經看到了房地產市場降溫的趨勢。只要不松動的話,我相信今年年終來看調控的措施就會明顯,就會體現在房價這些紀實性的指標上。

             
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